上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务为在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务。主要产品有包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并等。
2021年度营业收入138.72亿元，其中：房地产业务收入109.32亿元；金融业务收入29.40亿元。2、2021年度房地产业务成本36.14亿元；金融业务成本及管理费用5.16亿元。3、2021年度的项目开发投资支出48.82亿元。4、2021年度实现归属上市公司净利润43.11亿元，与2020年度相比增长了7.45%。
一、简易资产负债表
资产
负债
类现金
174.54
有息负债
490.95
应收款
62.85
经营性负债333.72
应付211
生产资产51.37
固资39
合同40
经营资产
存货311.94
所有者权益
384.22
投资资产608.14
长期股权132
投资房产385
合计
1208
共计
1208
生产类资产占总资产比重为4%，净利润占生产类资产为98%；类现金无法覆盖有息负债；应收占总资产比重为5%；有息负债占总资产40%。
二、资产变化、所有者权益变化、负债变化
企业的总资产由1013亿增至1208亿，增量位195亿；所有者权益由337亿增至384亿，增量为47亿；负债由675亿增至为824亿，增加149亿（有息负责增加了81亿，应付款加其他应付多了76亿；合同负责多5亿）。
从总资产增量为15亿，我们可以大概拆分几个部分：①货币多了98亿；②长期股权多了45亿；③存货多了6亿；④投资性房产多了17亿。
三、负债情况
有490亿有息负债，应付账款总计211亿，共占类现金400%,无法覆盖有息负债和应付款项。
四、利润表：毛利、营利率、净利润含金量、费用占毛利润等
2021
2020
毛利率
70%
70%
营业率
44%
44%
净利润含金量
74%
0%
费用占毛利润
16%
14%
存货周转率
0.13
0.15
应收周转率
17
26
净利润含金量相当不稳定，费用控制很好。
五、现金流量表：净现金流、投入持续性经营开支的资金等
净现金流量为37.14亿，销售商品、提供劳务收到的现金为123亿，营收为138亿，增值税所约为13%，所以应该收到现金为155亿左右，实际回收占79%。
购买固投、无形、长期支付等为28亿，自由现金流量约为9亿。现金流非常不理想。
六、净资产回报率分析：净利润率（净利润/销售收入）×总资产周转率（销售收入/平均总资产）×杠杆系数（平均总资产/净资产）
2021
2020
净资产收益率
20%
21%
净利润率
36%
34%
总资产周转率
0.12
0.15
杠杆系数
3.15
3
杠杆系数很高，证明负债资产占比很大，根据上面的分析，负债中有息负债占比相当高，近60%左右。
七、整体企业情况
每年的加权ROE为20%以上，很优秀。毛利很高，房地产销售毛利达80%。
负债率很高，800多亿的负责其中490亿都是有息负债。
5年累计利润为183亿。营收开始下滑。
经营现金流累计为25亿，占净利润为13%，就是赚的都是账面的钱没有真的收到钱。
投资很猛，近三年投了162亿。
八、近三年主要会计数据和财务指标
九、2021年分季度主要财务数据
十、非经常性损益项目和金额
4个亿的利润通过公允价格变动实现。
十一、2021年经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计38.63亿元。办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2021年度租赁收入32.35亿元，比2020年增加1.8亿元，同比增长5.7%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2021年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率85%，平均租金8.09元/平方米/天。天津甲级写字楼的出租率81%，平均租金3.45元/平方米/天。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2021年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到87%，平均租金6.26元/平方米/天。
商业物业。2021年度租赁收入为4.54亿元，比2020年增加1.44亿元，同比增长46.4%。商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个陆家嘴L+MAll。截至2021年末，商业物业总建筑面积46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为93%；陆家嘴1885出租率为100%；上海陆家嘴L+MAll出租率为95%；天津陆家嘴L+MAll出租率为89%；陆悦坊出租率为74%。
酒店物业。2021年全年营业收入为1.10亿元，比2020年增加0.34亿元，同比增长44.74%。公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2021年GOP率为29.31%，平均出租率为55.71%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2021年GOP率为31.23%，平均出租率98.19%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2021年GOP率为16.48%，平均出租率为65.29%。上海前滩香格里拉酒店于2021年10月实现开业，配备585间房间。
住宅物业。2021年度租赁收入0.55亿元，比2020年减少0.7亿元，同比下降56.8%。公司原用于租赁的东和公寓项目基本完成销售，整体去化率达到98%。
会展物业。2021年度租赁收入3.95亿元，比2020年减少1.5%。
（2）房产销售收入。
2021年度，公司实现房产销售现金流入合计57.60亿元。
主要来自于东和公寓、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期等。2021年度累计住宅物业合同销售面积7.86万平方米，同比下降24%；合同销售金额49.23亿元，同比下降27%；在售项目的整体去化率为65%
（3）物业管理及服务性收入。合并报表范围内，2021年度，公司实现18.66亿元物业管理收入，比2020年度增加11.7%
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2021年度实现2.71亿元的服务性收入，比2020年度减少3.6%。上海富都世界有限公司2021年度实现物业管理收入0.43亿元，比2020年度减少0.14%
（4）金融服务收入。
2021年度金融业务实现收入29.40亿元，占公司营业收入总额的21.20%。
2、项目投资分析
续建项目13个，总建筑面积179.76万平方米，主要为张江中区73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区57-01号地块超高层办公楼、前滩54-01地块、川沙新市镇C04-12号地块、
竹园2-16-1号地块、潍坊社区497-02号地块等。竣工项目6个，总建筑面积33.43万平方米，主要为前滩香格里拉酒店（前滩25-02地块）、苏州锦绣澜山锦园（苏州14号地块）、苏州锦绣和陆坊（苏州9号地块）、苏州雷丁学校（苏州2号地块）等
3、有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2021年末余额为506.15亿元，占2021年末公司总资产的41.87%，较上年末438.65亿增加15.39%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为202.7亿元，超短期融资券20亿元，长期贷款为75亿元，中期票据为90亿元，应付债券（公司债）50亿元，资产支持证券(CMBS)68.45亿元。
4、经营业绩影响分析。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）税金支出：公司2021年度共缴纳43.53亿元税收（实际支付总额），较2020年度减少3.80%，占营业收入138.72亿元的31.38%。
（2）投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2021年度摊销投资性房地产7.73亿元。
（3）现金分红支出：2021年，公司向股东派发2020年度现金红利共计20.09亿元（含税），现金分红占2020年度归属于母公司净利润50.08%。
（4）员工薪酬支出：2021年度合并报表范围员工总数5689人，人数同比增加0.55%，薪酬支出总额为10.63亿元，人均19万元。
十二、主营业务分析
本期公司筹资活动产生的现金流里增加是由于公司发行资产支持证券(CMBS)68.45亿元。
房地产行业经营性信息分析
十三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
1、办公物业。
2021年，上海甲级办公楼的供应保持在高位，充沛供应为各类租户提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量130万平方米，较去年增加80万平方米；市场供需关系改善，平均租金止跌微涨至7.2元/平方米/天。办公楼市场整体企稳，板块租赁需求分化加剧，南京西路、前滩等区域优质办公楼需求旺盛，空置率下行，板块热度预计将持续推高。
此外，2021年上海大宗交易市场重返千亿量级，其中办公、研发办公的物业类型交易占比约46%，买方以信息科技、金融、生物医药等自用型超级买家为主，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。由于国际环境日趋复杂，且国内大循环主体作用持续增强，预计未来内资买家仍将主导市场。
目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达224万平方米，其中长期在营甲级办公楼总建筑面积191万平方米，大多位于上海陆家嘴区域世纪大道、花木及前滩区域。未来三年，公司将另有超72万平方米的办公楼宇新增入市，主要位于前滩、张江、川沙等地。
2、居住物业。
上海区域
从2021年上海商品住宅新增供应来看，供应量较去年更稳定，但供应节奏采取了按批次集中上市的方式。2021年新增供应量802.7万平方米，同比上涨6.5%；其中公寓市场供应量762.2万平方米，同比上涨23.5%；别墅市场供应量40.5万平方米，同比下降70.2%。
从上海商品住宅成交情况来看，2021年新房市场整体呈现供需双高的态势，但成交均价获得了有效控制。2021年商品住宅交易量与2020年相比涨幅明显，2021全年商品住宅成交面积为1063.76万平方米，在供应量上涨的情况下，成交量同比上涨19.7%；成交金额5862.49亿，同比上涨15.4%，成交均价5.51万元/平方米，受政策调控影响，成交均价同比下降3.7%。市场去化速度为月均去化88.65万平方米，相比2020年月均去化74.1万平方米，同比上涨19.6%，整体市场呈上升态势。从开盘情况来看，上海2021年共计开盘259次，73987套房源入市，中高端项目放量明显且普遍去化优异。
天津区域
2021年，天津商品住宅供应面积1137.85万平方米，同比下降12.9%，成交面积1246.18万平方米，同比上涨2.4%，成交均价17262元/平方米，同比上涨4.1%。2021年，天津商品住宅主力成交总价段为120-250万，总占比达44.6%；天津市内六区商品住宅主力成交总价段为250-500万，总占比57.2%；600万以上成交住宅仅占11.3%，高总价房源去化难度较大。
截至2021年12月底，天津市商品住宅存量为2108.25万平方米，同比下降1.1%，去化周期约为20.3个月；市内六区存量266万平方米，同比增长3.5%，去化较慢，去化周期高达31个月。2021年三、四季度部分高端项目相继开盘，主力总价在600-1200万的热点项目亮相开盘，户型功能升级、精装、全屋智能化成为各个高端项目的标配，预计2022年天津的高端市场将全面迭代。
苏州区域
2021年全市商品房供应面积976.9万平方米，同比下降17%；成交面积1009.4万平方米，同比上涨11%；成交均价25343元/平方米，同比下降2.1%；2021年苏州市场整体供销平稳。从全市各区供销量表现来看，园区价格依旧为大市标杆，整体供不应求；姑苏区供销平稳，改善需求稳定；新区在狮山板块成交带动下，均价逼近3万元/平方米；吴中、吴江区依托供货量及价格优势成为主力成交片区。
十四、整体总结和估值
企业是上海的区域地产龙头，重要的经济活动区在浦东区，经营着陆家嘴的高端CBD。总体上看，未来如果上海都不行那中国别的地方肯定是更加悲观，那如果上海浦东都不行那别的区肯定更死。所以基本盘肯定是没问题，租金一年有38亿，今年应该还算是比较差的年份，剩下的商业、酒店、会展一共有大概10亿左右，接着就是房地产销售。
房地产分个部分，上海的房产去库里很好，天津的一般。
估值：整个企业的有息负债有500亿左右。类现金有170亿，物业甲级有157万平方，研发有31万平方，这里收入38亿，给十倍市盈率变卖，大概为380亿。商业、酒店、会展一共9亿左右，还不是净利润，大概估90亿。
总体物业大概估值是470亿，卖楼一年50亿左右，物业18亿，金融服务业20亿左右。后面大概估880亿左右。打个8折合计1080亿。加上类现金再减掉有息负债减掉应付，估值大概为550亿左右。现在没有明显的估值优势，如果是275亿~300亿介入可能会有更好的收益。
