在探讨中国房价未来走势时，我们常常陷入两种极端猜测：是会像日本自1991年泡沫破裂后房价急跌并持续低迷30年，还是如美国在2008年次贷危机后先跌后涨并最终翻倍？要回答这个问题，需依据数据深入分析，因为房价不同于普通商品，它既有使用价值，更有金融价值，其走势受居住需求和投资需求两大类因素左右。

居住需求：

住房市场的基础支撑住房供需现状与误区当前，网上不少观点认为中国房子已足够居住，房地产行业已走到尽头。但截至2023年，我国城镇人均住房套数为1.07套，这大致相当于美国1960年的水平。而1960年是美国房地产发展的一个关键转折点，彼时美国民众刚实现居者有其屋，但房地产行业并未就此停滞，反而加速发展。从数据来看，红线代表美国每年新建住房面积，1960年美国人均住房套数达1.1的均衡水平后，新建住房面积仍在高位波动。

居住需求的升级与变迁

这背后的原因是居住需求在发生变化。从美国的经验来看，20世纪六七十年代起，随着城市化进入新阶段，富裕起来的美国人不再满足于大城市的高层住宅，纷纷前往郊区居住大房子，新建住房主要是用面积更大、更新颖的房子替代老旧房屋。对于中国而言，目前城镇人口比例已接近美国20世纪70年代水平，而且有一个明显趋势：大城市中心城区保障房增多，配套与相邻商品房相近但价格低很多，而一些老旧高层商品房户型和设备老化，居住品质甚至不如新建保障房。由于高层住宅翻新成本高昂，未来很可能会有越来越多富人和精英搬离中心城区，选择大城市郊区的洋房或别墅。这意味着，对优质、大面积住房的需求将持续增长，房地产行业仍有广阔发展空间。

金融属性

房价波动的关键因素房产金融属性的历史与现实房产的金融属性自古有之，公元前897年3月，周朝一小官吏用80个小玉片从贵族手中购得10亩地，之后通过土地买卖成为富豪，可见土地和房产的金融属性是客观存在的事实。在现代，虽然我们反对炒房这种过度的投机行为，但不能忽视房产的金融属性。

美国房地产金融产品的启示

美国在这方面有丰富经验，以房地产为基础的金融产品繁多，其中核心是不动产投资基金（REITs）。它将大批写字楼、商场、酒店、住宅等资产打散成小份额证券，降低投资门槛。但REITs并非鼓励炒房，其收益主要依赖房产租金回报，而非房价上涨。若买入房产价格过高，租金回报率降低，产品就难以售出；反之，房价上涨时，REITs价格也会随之上升。从1946年至今，美国房产和基于房产的REITs是少数能持续跑赢物价上涨的资产。

总之，我们应理性看待中国房地产行业和房价走势。有美国的发展经验作为参考，我们不应盲目悲观，将中国房地产与日本泡沫破裂后的情况简单类比，而应综合考虑居住和金融双属性对房价的影响，把握房地产行业未来发展机遇。中国房地产未来走势会和哪个国家更相似？中国房地产投资需求的现状和趋势是怎样的？国家层面可能会采取哪些措施来稳定房地产市场？